灼见 房地产信托政策将有效防控系统性金融风险

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2018-10-20

对此,交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示,首次要求面签约束了电子化代销发行空间。  公募资管产品可适当投资非标  除了银行理财投资门槛降低以外,允许公募资管产品可适当投资非标资产也被市场认为是一大利好消息。根据现行银行理财业务监管制度规定,公募理财产品只能投资货币型和债券型基金,但是《办法》放开了相关限制,允许公募和私募理财产品投资各类公募证券投资基金。

    优化创新生态,引进高层次人才和创新团队,提升可持续发展能力  我省2018年政府工作报告提出,今年开辟人才引进“绿色通道”,启动国家科学中心引进海外人才百人计划,加强院士工作站、海外人才工作站建设,引进扶持50个高层次科技人才团队。

    村民牛世全老先生还说,被盗的石马立于他们牛氏家族祖坟神道上两侧,虽然如今这里早已变成了农田,但每年家族人还会集体来祭奠。  泾阳县中张镇焦村村民牛氏兄弟告诉我们说,祖坟就在这一块,去年还有人在这玉米地里打洞,盗墓呢。石马的马头朝西,从马头底下往起挑,他们把这个挑断了。这个石马连底座有两米高,人从底下都能钻过去,上这个石马都要人往上推。

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  健康领域需求加速上升  去美国治疗癌症、去英国做心脏手术、到德国看骨科、去日本体检、去韩国美容……赴国外寻求高质量健康服务,成为越来越多中高等收入群体的选择。智研数据研究中心的调查报告显示,我国海外就医患者数量近年来呈爆发式增长,海外医疗中介服务市场规模2012年为亿元,到2016年时翻了11倍,达到亿元。  “数十亿元市场需求外流,实在是可惜。”华大基因湖南分公司总经理曹泽民表示。  据国务院发布的《“健康中国2030”规划纲要》,健康服务产业规模要在2030年达到16万亿元。

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    甜味健脾除湿  在夏末七八月份的时候还有一个“长夏”,此时气候最为潮湿,这个季节对应的五脏是脾,脾湿则脾胃功能低下、胃口差,容易腹泻,出现舌苔白腻等症状,这时祛湿和健脾非常重要。中医认为甘入脾,适当吃点甘甜口感的食物,可补益脾胃。  代表性的甘味食物有:山药,味甘性平,归脾经、肺经、肾经,健脾止泻宜用熟山药,可以山药加排骨、蔬菜煮成汤;大枣,性味甘平,可补中益气、安中养脾、养血安神,可以煮粥食用或者切碎晾干泡水、代茶饮,对缓解胃寒、胃痛等有很好的疗效。  甜味食物有很多,像蜂蜜、糯米等,都有很好的养脾胃作用,脾胃不合的人最好选择“甘温”的药物或食物,如面粉、糯米、南瓜、莲子、芋头等,少食甘凉食物,如绿豆、丝瓜、冬瓜、茄子、白菜、黄瓜等。

  ——现代企业制度更趋完善。

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  其中,有5家平台的维修人员谎称机器缺少制冷剂,通过虚假“加液”骗取维修费;5家平台的维修商谎称电脑板损坏,有的甚至不经过任何检查就进行修理、更换零件,收取高额维修费。目前9家平台均已作出回应,提出整改措施。消费者能否看清“套路”、避免损失呢?赵丙华是一位有着20多年经验的资深电器维修工程师,他说,家电维修有些常用的“套路”,比如空调不制冷,有可能是内外机太脏引起的,清理一下就行了,但有些维修工会说需要加氟,收费便从几十元涨到几百元;还有些家电不启动,有可能是电路老化或电容损坏引起的,有些维修工则说要换压缩机才行,二者的维修费相差七八倍。“普通消费者几乎没法识破这些‘套路’。

市委常委、市纪委书记、市监委主任张子兴出席并讲话,要求坚持政治机关定位,主动适应监察体制改革后的新变化新挑战,不断推动工作取得新成绩。  今年上半年,深圳市纪委监委认真贯彻落实党的十九大精神以及上级纪委和市委各项决策部署,增强“四个意识”,坚定“四个自信”,忠实履行党章和宪法赋予的职责,交出了一份优秀“答卷”。

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    优质细分将成趋势  有互联网研究机构预计,2018年“知识付费”用户规模将达到亿人。到2020年,整体产业规模将达到235亿元。可以预见,知识付费“风口期”还将持续。

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  ()北京时间5月25日凌晨消息,BBC周五报道称,法国一个法庭已经决定,不会把国际货币基金组织(IMF)总裁拉加德作为她担任财政部长期间一起政治献金相关案件的调查目标,这意味着她将作为证人出席庭审并提供证词,但是不会被直接质疑有不法行为。相关案件涉及声名狼藉的大亨伯纳德-塔皮(BernardTapie)通过一个仲裁判决获得的亿美元赔偿款。时任财政部长的拉加德曾被指控在其中起到了推动作用,以使前总统萨科齐可以得到来自塔皮的一笔政治献金。不过拉加德否认自己有任何违规行为。

    宗教  香港居民依法享有宗教自由。香港现有的宗教包括佛教、道教、孔教、基督教、天主教、伊斯兰教、印度教、锡克教和犹太教等。

  当他跑过去的时候,三轮车已经不见踪影。因事发突然,没有看清楚三轮车的车牌号。办案民警立即启动交通肇事逃逸案件侦破机制。一路民警调取事发路段沿线的监控卡口,另一路民警对现场进行复勘、走访。经多方排查比对,初步锁定了一辆车牌号为鄂J9XXX3牌农用三轮车具有重大作案嫌疑。

腾讯财经特约作者李虹含,知名财经评论员8月20日,媒体报道称:某信托公司收到银监局窗口指导,要求公司全面暂停房地产信托业务,若前期已通过监管报备,且合同和抵押等担保措施已办理完毕的,可允许继续放宽。 与此同时,为落实资管新规,加强信托监管,推进过渡期整改,8月17日银保监会下发《信托部关于加强管产管理业务过渡期内信托监管工作的通知》(信托函【2018】37号,下称37号文),要求按照“实质重于形式”的原则,加强信托业务及创新产品监管。

信托业支持房地产发展的时代似乎就要过去了?那么,对于监管政策来说,未来需要做出哪些改进,来加强信托行业的监管?为什么要制定防控系统性金融风险的信托政策?一切的答案不过如是。 一、房地产信托发展的背景我国房地产业经过多年的迅猛发展已经成为我国国民经济的支柱性产业,但是房地产业属于资金密集型行业,其项目开发往往需要巨量的资金支持。

随着房地产贷款数额的年年激增,国内商业银行的信贷结构越来越偏向于房地产领域,信贷质量的好坏高度依赖于房地产行业的发展情况,这种现状都增加了商业银行的系统性风险和结构性信贷风险。 为防控银行信贷结构风险的扩大造成银行业和整个金融体系的动荡,房地产企业从商业银行融资遭遇瓶颈,传统的融资方式受阻,开始把目光投向信托融资渠道。 信托以其放款快、交易结构设计灵活等制度优势能够很好的满足房地产企业的融资需求,开始受到了房地产企业的青睐。

2002年,我国信托业经历五次整顿后正式回归主业,并于同年出现了我国第一个房地产信托产品。

至2003年年底,房地产信托从2002年出现后,其规模在短短两年的时间内激增至70亿元的规模。 截至2018年一季度末,全国68家信托公司信托资产规模总计万亿,较2017末下降万亿,按照信托类型来看,事务管理类信托余额万亿,投资类信托万亿,融资类信托万亿。

总体来看,近年来信托资产规模的扩张主要依赖于通道业务的增长,行业发展受资管新规的影响较大,机遇与挑战并存。 虽然从2015年一季度开始,信托公司的融资类和投资类业务占比持续下降,但此类业务尤其是集合发行的业务具备对银行信贷、发债等主要手段的补充,将仍然具备市场优势。

2018年上半年社会融资规模的萎缩主要来自信托、委托贷款的萎缩,社融的委托贷款和信托贷款增量已经连续5个月负增长。

资管新规的细则尚未落地,信托机构处于观望状态,业务开展谨慎,无论买债还是非标都处于停顿状态,如果细则落地进度加速,未来信托行业的此类业务将成为重点布局。 在此类业务中,预计将出现结构性变化,即具备政策优势的房地产类融资和投资业务仍将成为主营业务。 在一季度的信托公司增量业务中,投向房地产的信托资金净增882亿元,余额为万亿元,占比%,较2017年一季度的万亿增长50%,房地产企业的融资需求和债务循环需求将持续推升房地产信托业务。 二、我国房地产信托主要运作方式(一)贷款型房地产信托模式贷款型房地产信托,即信托公司作为信托合同中的受托人,投资者作为委托人,房地产企业将房地产企业相关的土地使用权或者其他不动产等资产作为担保,信托公司将从投资者手中募集的资金通过发放贷款的方式借给房地产公司,房地产企业按照借款合同的规定的利息和还款时间方式支付利息,并在信托计划到期时兑付信托本金的一种信托产品。 [赵时亮:《我国房地产资金信托融资的主要模式研究》,《科技情报开发与经济》2005年第21期。 ]目前,贷款型房地产信托是我国房地产信托业务最主要的运作模式(见图1):图1房地产信托贷款型运作模式(二)股权型房地产信托模式股权型房地产信托模式,是指信托公司将信托资金以增资协议的方式注入房地产公司,增加房地产公司的自有资金并阶段性获得其绝对控股权,在成为房地产企业的控股股东后并不直接参与房地产项目的运营,而是与房地产企业约定在未来信托计划到期时,以房地产公司溢价回购股权的方法结束信托计划的一种房地产信托运作模式(见图2)。 图2股权型房地产信托模式(三)权益型房地产信托模式权益型房地产信托,有点类似于国外的房地产信托投资基金模式,是财产信托的一种。 在这种模式下,房地产企业将能产生稳定现金流的物业委托给信托公司以设立信托受益权,信托公司以此信托受益权向投资者发行受益权凭证进行融资,最后将募集的资金让渡给房地产企业或者房地产企业质押此信托受益权进行债务融资(见图3)。 信托公司通常会选取能够正常经营并能产生稳定现金流的信托财产为标的,以信托财产产生的收益来化解信托产品的信用风险。

因此,这种信托运作模式能够很好地解决房地产企业由于资信评级低不能有效进行抵押担保的问题,也是目前我国房地产信托发展的一个新方向。

图3权益型房地产信托模式三、房地产信托存在的问题房地产信托规模增长过快、房地产企业财务状况偏紧这两方面的数据和信息,表明目前我国信托业隐藏着较大的信用风险问题。 (一)“刚性兑付”亟待打破信托业经历十多年的发展,资产管理规模快速逼近11万亿,成为继银行后金融行业的第二大行业,“刚性兑付”这一信用风险防范方式功不可没。 根据2018年7月20日资管新规和2018年8月21日37号文的要求:“刚性兑付”显然背离了风险与收益相匹配,高风险隐含高收益这一市场规律。 信托行业这一怪异的“刚性兑付”文化,产生于我国过去十几年经济快速增长的背景下,在宏观经济进入下行通道的情况下,“刚性兑付”这一光环很可能被打破,而且可能拖垮信托业现在的大好局面。

因为信托产品若到期不能进行兑付,信托公司将会为信托资金投资项目的过度包装付出法律上的代价,这将沉重打击投资者对信托业的信心。 随着市场的成熟,信托产品的风险溢价水平终将回归于与其风险相一致的水平上,如果要维持现在的收益水平,房地产信托的投资风险必将大大增加,“刚性兑付”这一光环势必会被打破。 (二)信息披露制度存在缺陷目前,我国信托行业还未建立起完善的信息披露平台,存在信息严重不对称的问题。 [龙云:《中国房地产资金信托的治理结构缺陷及其改进》,《上海金融》2006年第2期。 ]投资者在签订信托合同时,虽然能够知道所购买信托计划的预期收益率、信托资金投资项目的概况等信息,但是信托合同中对房地产项目公司的运营能力、以往业绩、投资者能够了解项目开发进度、资金运用情况等其他信息的途径披露甚少,风险提示不足。 这样投资者的利益能否得到保障就过度依赖于房地产企业的经营能力和信用水平。

其次,尽管有关政策规定,信托资金的受托方、使用方和保管机构不能为同一人或机构,但是缺乏对项目资金的有效监控,信托公司投资决策时很可能违背投资者效益最大化的原则,将信托资金投资于与自己存在关联关系的房地产企业。

信息不对称加大了投资者发生损失的风险。 总之,我国房地产行业经历多年的繁荣发展,房地产泡沫破灭的迷雾已在国内经济的天空中弥漫多时。 为了打击房地产市场的过度投资,打压房地产泡沫,政府出台了一系列宏观调控政策。 房地产行业风险的增加相应地增加了房地产信托业务的风险。

本文建议政府加强信用风险管理,特别是完善相关法律法规政策和信息披露制度,并且建立信托产品转让平台,提高产品流动性。

为了防控房地产信托业务风险,此时颁布的限制房地产信托业务、资管新规与37号文都正当时。